住宅ローン審査で失敗しない選び方!

団信と生命保険の違いを解説!

saitama, · カテゴリー: 団信と生命保険の違い

女性は旦那の命よりもやっぱりお金が大事なのかな

  住宅ローンを市中の銀行から借り入れる場合は、一般的に団体信用生命保険に加入します。この保険は住宅ローンを借り入れた人が、保険料を支払うのではなく、銀行が保険料を負担するので、加入しておいて損は有りません。ただし元々ある種の持病がある人は、事前に保険会社に告知する段階で申し出ておく必要があります。また重大な疾患のある人は、団体信用生命保険に加入できません。この保険の特徴は、借り入れた人が死亡した場合に、残っている住宅ローンの残高が保険によって完済され、借り入れ残高がゼロになることです。借り入れ人が個人的に加入している生命保険に頼らずとも住宅ローンがなくなるのですから、残された遺族にとっては随分今後の負担が軽減されることになります。私は銀行で住宅ローンの窓口を担当していますが、住宅ローンの借り入れ人であるご主人の亡くなった奥様が一連の手続きのために来店されるのですが、最初は連れ添いを失った悲壮感を漂わせていますが、残っていた住宅ローンの残高が多かった人の奥様ほど、その後生き生きと表情が変わっていくのをリアルに見てきました。 

生命保険を活用するメリットとは

  住宅ローンを組む時に生命保険を見直しの話が出た方も多いと思います。住宅ローンと生命保険の関係は結び付いています。一般的に金融機関から住宅ローンを組む場合は、団体信用生命保険に加入が条件になってるところがほとんどです。団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済者が返済が終わっていない段階で死亡してしまった場合、余っている住宅ローンの返済分を全額返済してくれる保険です。簡単に言えば、金融機関からすれば住宅ローンを踏み倒されないようにするための保険です。残った遺族は、住宅ローンなしの家に住めるようになるので二方にメリットがある生命保険です。

住宅ローンで新たな生命保険に加入したことで今まで加入してきた生命保険の関係性を考えなければなりません。住宅ローンを返済する人は、家にとっては大黒柱であるわけですから亡くなってしまった時のことを考えて生命保険に加入している人も多いと思います。住居費や食費、光熱費、教育費などこれからかかってくるだろうお金を計算してこれくらいの生命保険に加入していたら将来大丈夫だろうと加入していると思いますが、先程説明した通り、住宅ローンを組む時に、団体信用生命保険に加入は絶対条件になっています。もし、住宅ローンの返済者が亡くなったとしたら住居費はいらなくなってしまいます。そういうことを考えると今まで加入してある生命保険を見直すことが必要になります。そうすることで、生命保険の毎月支払い分も削減され、家計の負担が楽になります。

生命保険を活用するメリットとして、団体信用生命保険を加入したなら、生命保険の要らない部分を削減して家計の負担を減らすようすることで、他の教育費やその他雑費にまわせるようになるので、生活が少しでも豊かになるので、生命保険をうまく活用することが必要です。 

マイホーム購入の予算の立て方

saitama, · カテゴリー: マイホーム予算の立て方

マイホームの予算について

  マイホームを購入するのは誰もの夢ですが、どの金額のものにするかはまず初めに決めなければいけないことです。マイホームを購入するとなると、住宅ローンを組むことが大半なので、きちんと返済できる範囲でなければいけません。住宅ローンは長ければ35年借りることができます。そのためまず自分の今の年齢から35年足してみます。もしも65歳や70歳を超えてしまうのであれば、35年の借り入れは難しいかもしれません。なぜなら定年退職している可能性が高いからです。退職後も払い続けるのか、それとも退職前に払い終えるのかを決めて、借入年数を決定します。
そして次は一年間にどれくらい返済が可能かを考えます。その際は今のアパートの家賃、現在の毎月の給料、毎月の支出を確認します。そしてボーナス月はいくらまでなら返済に回せるかを計算します。それによって、毎月返済が出来る金額、そしてボーナス月に返済が出来る金額がだいたいで決まると思います。その結果一年間に返済できる金額が決まります。ただし、現在の給料に基づいて計算しているわけなので、今後数十年後にはもっと稼いでいるはずです。しかし一方で子供がいるのであれば、高校や大学の入学時にはかなりの出費になることも想定されます。そういうことも念頭においておきましょう。
次に頭金でどれくらい準備できるかを考えます。頭金が多いほど借り入れなければいけない金額は減るので、無駄な利息を抑えることができます。頭金は多ければ多いほど良いと言えるでしょう。頭金は現在の貯蓄から考えます。貯金を全部崩してしまうとその後の生活が大変なので、数十万円程度にする人が多いようです。ちなみに、マイホームを購入した後は家具もそろえることになる人が大半なので、家具を買うお金は残しておきましょう。
このように、頭金+月々の返済可能額×借入年数で、およその購入予算が算出できます。あとはその予算に基づいて物件探しやハウスメーカー探しをしましょう。 

住宅ローンの借り換えをする時のポイント!

saitama, · カテゴリー: 借り換えのポイント

住宅ローンのベターな借り換えタイミング

  私の借り換え歴から、どこがベターだったかお話させていただきます。今から18年前住宅金融公庫で30年ローンにて住宅ローンを2100万借りました。当時は、10年間2.55%、11年目から4.00%という金利での貸し出しでした。総返済額3350万位だと思います。最初の借り換えタイミングは、10年目のときでした。11年目からの4.00%はかなり上がる状況(年間に約20万ほどの支払いアップ)でした。ネット系で借り換えを行い2.3%(手数料等)で残り全期間となりました。これによる効果は、残り20年間で約200万のローン圧縮と数ヶ月の期間減少でした。イメージとしては、年間の支払い金額が、30年間同額で払い続ければよいことになりました。ただ、本当はボーナス払いをなくしたかったのですがネット系での借り換えで融通が利かず、そのままの毎月とボーナスの割合になってしまったことが非常に悔やまれると事です。やはり、ローンの金利が上がるタイミングや固定期間が切れるときに色々な金融機関で借り換えの検討をするのが良いと思います。 

住宅ローン借り換えで見過ごされてしまう大切な事

  住宅ローンの借り換えは安易にいいことばかりではなくリスクも伴うことがある事を考えて検討しなければなりません。
住宅ローンの借り換えによってローンの総支払額を少なくしたり、将来の金利上昇リスクを抑えたり、毎月の支払いを減額したりなどいろいろと目的があると思いますが、その目的にばかり重視され見過ごされがちなことがあります。それは次の二点です。
1・借り換えで発生する諸費用がある。
借り換えで発生する事務手数料・抵当権設定費用・住宅ローンの契約にかかる税金・保証料等の諸費用です。住宅ローン残金によって諸費用金額も変動しますが数十万円程度必要になります。せっかくローン支払額や金利が減少しても諸費用を含めると借り換える前と同じだったとなりかねないことになる可能性があります。
2・団体信用生命保険の内容が変わる
金融機関が住宅ローンを組む時には基本的に団体信用生命保険に加入することが義務づけけられています。ローン金利の中に保険料が最初から盛り込まれていることが多いので加入していることを意識している方は少ないようです。借り換えでそこが見落とされる原因となっています。最初に住宅ローンを組んだ時の団体生命保険の内容が死亡・高度障害・三大疾病又は八大疾病になった場合にローンが免除される内容だったのが借り換えによって死亡・高度障害になった時のみに変更してしまっていたとならないように気をつけなければなりません。
この内容が皆さんの住宅ローン借り換えが一番いい方法で組まれることの検討項目にして頂けることを望みます。 

住宅ローンにおいて借り換えの審査に必要なこと

  住宅ローンを借り替える方は沢山いるかと思います。まずは、ご自身の今のローンの契約状態を充分ご確認いただきたいです。最近では、疾病特約等が付いていたり、団体信用保険が自動付帯になっていたりと、金利以外にもメリットのあるローンが多くなってきているのでご自身のご契約をまずはきちんとご確認してもらいたいです。私もやはり二回のローン借り換えをしましたが、結構重要と感じました。まず、同じ金融機関で借り換えだとしますと借り換えの事前申請、承認、借り換えまでの間に必要な書類は殆ど要らないです。意外とスムーズに行きます。問題は、ネット系のローン会社は、結構大変でした。事前審査は、まず通帳三年分のコピーを用意し、審査用紙も1から全部記入し、毎月分、ボーナス分の振り分けも自分で記入し、わからないことは電話で聞きながら事前申請を受けました。ここで大事なのは、自分の通帳をきちんと保管しておくことです。通帳がないとお話になりません。その後、承認、借り換えはそんなに他の地方銀行等と変わりはないのですが、借り換えのときに必ず前の銀行で書類を私自身が頂き、次のネット銀行の側の司法書士の渡す業務がありました。始めての借り換えは、出来るだけネット系は避けていったほうが良いと思います。 

フラット35と銀行ローンの違い!それぞれのメリットとデメリットを解説

saitama, · カテゴリー: フラット35と銀行ローンの違い

住宅ローンを検討中の方へフラット35のメリットやデメリットをご紹介

  住宅の購入を検討している方で、フラット35という言葉を知っている人は多いと思います。
しかし、具体的な内容まで知っている人は少ないのではないでしょうか。
そのような方の為に、フラット35のメリットやデメリットをご紹介したいと思います。
1、フラット35のメリット
①固定金利
フラット35の一番のメリットは、固定金利なことです。
金利が経済状況に左右されないので安心ですし、返済の計画も立てやすいです。
また、民間の住宅ローンに比べると審査が緩やかなので、自営業などの方でも借りやすいというメリットがあります。
②「団体信用生命保険」の加入が任意
フラット35は、「団体信用生命保険」の加入も任意なので、健康上などの理由で民間の住宅ローンが組めない人でも加入がしやすいです。
③繰り上げ返済の手数料が不要
民間の住宅ローンでは繰り上げ返済の際に手数料がかかる場合が多いですが、フラット35は手数料がかかりません。
2、フラット35のデメリット
①金利が下がっても返済額が変わらない
フラット35のデメリットは、固定金利の為、金利が下がっても返済額が変わらないことです。
さらに、金利は変動金利よりも若干高く設定されています。
②別に収入保証保険の加入が必要
民間の住宅ローンでは「団体信用生命保険」の加入が必須な為、金額がローンに含まれていますが、フラット35は任意加入なので、収入保障保険に別途加入する必須があり、その費用が別途かかります。
③繰り上げ返済出来る金額が高額
フラット35では繰り上げ返済の手数料は不要ですが、繰り上げ返済の金額は、インターネットで10万円、窓口では100万円以上からなので、こまめに繰り上げ返済したい人には向きません。
3、終わりに
フラット35は経済状況に影響されないので、安心してローンを組みたいという人に向いています。
フラット35を利用する場合には、メリットやデメリットを良く理解した上で契約するようにしましょう。 

フラット35のメリット、デメリット

  フラット35は全期間固定金利型住宅ローンです。住宅ローンを返済し終えるまで金利が変わらないので、経済情勢が変わっても安心感があります。

フラット35のメリットは先程説明した通り、最長35年、借入時の金利が最終支払いまで変わることはありません。毎月の返済額も変わらないので安心でき、将来へのプランが作りやすくなります。

フラット35のデメリットは、変動金利より金利が割高なことです。そのため、変動金利などより毎月の返済額が高くなってしまいます。仮に日本の金利が下がったとしても固定金利の場合は金利が一定ですので、返済額が変わりません。

銀行ローンとフラット35の違いは団体信用生命保険にあります。団体信用生命保険は、民間の住宅ローンでは通常金利に含まれているため、支払うことはないのですが、フラット35の場合は、機構団体信用生命保険に別に加入しないといけません。加入する場合は、借入残高に応じて特約料を住宅ローンの返済額とは別に毎年支払わないといけません。 

変動金利と固定金利の違いとは?

saitama, · カテゴリー: 変動金利と固定金利の違い

借主の主体によって意味が変わってくる

  住宅ローンを借りる場合の変動金利と固定金利は、変動金利で借り入れた場合、銀行は毎半年ごとに世の中の金利実勢と比較して変動金利の上げ下げを決定します。固定金利で借りた場合は、借りたその日から何年後まで借りるという条件の金利を決めてそれを決めた期間ずっと適用していきます。住宅ローンの場合、変動金利が固定金利より高くなることはありませんが(実際に借りる場合の話で、銀行窓口の店頭金利ではなく)、企業が銀行からお金を借りる場合の変動金利と固定金利はこの限りではありません。一般的に財務状態がよく、倒産する危険性が低い会社に適用される変動金利のことを「短期プライムレート」と「長期プライムレート」と呼びます。現在の「短期プライムレート」1.475%が一般的です。しかし実際企業がお金を借りる際は銀行と相対で条件を決めますのであくまでプライムレートは参考指標でしかないのが実態です。銀行はインターバンクから本日から各期間ごとに金利のレートを取りそれを借りたい企業に当て込んで条件の中に市場金利が上がったら変動等言うことで金利を上げるので金利を低くしますとか今日借りてくれたら5年間金利を固定しますというようにして貸し出しています。 

変動金利のメリット、デメリット

  変動金利とはその名前の通り、金利が変動していくため返済額が変わっていきます。これが変動金利のメリットにもなり、デメリットにもなります。変動金利のメリットは最初は金利がどのプランよりも低いことです。そのため最初は金利が低くて安かったのに、だんだん金利が上がってきて返済額が高くなることもあります。これが変動金利のデメリットになります。

しかし、実際金利が低くなったからと言って返済額が安くなるのかと言えばそんなことはありません。銀行などの住宅ローンの金利というのは、優遇金利という仕組みになっています。基準金利から優遇金利を差し引かれているものが、適用金利になっていますので、金利が下がったとしても実際優遇金利の幅が調整されて返済額は変わらないということが多いようです。

変動金利が変わるごとに返済額が変わっていくとなると返済する方もどれだけ払ったらいいのかわからなくなったり、金利が上がってしまい返済額が高額なってしまって支払いができなくなってしまう可能性もでてきます。

そういうことがないように変動金利には、5年ルール、125%ルールという決まりがあります。金利の変動は半年ごとにされますが、返済額の更新は5年後とに行われます。返済額の更新をした時に金利が上がってしまって返済額が高くなりすぎないように返済額の更新は最大125%しか変動しないというルールが儲けられています。 

今の時代に固定金利はデメリットが多いと思う

  固定金利はメリットが多いと私自身は昔は考えていました。なぜなら、固定金利なら一生返済額は変わらないため、将来にむけての返済プランが立てやすいからです。返済期間を無理なく設定し、返済できる時に繰越返済すれば良いと考えていました。また、変動金利だと、毎回金利見直しの時期にもし金利が高くなってしまったら返済額が増えてしまう危険があるから、ローン借り換えなど常に情報を入れておかなくてはいけないなと考えていました。だから、固定にしておけば、一喜一憂する必要もなく、のんびり返済できるのがなんといってもメリットだと思っておりました。しかし、私がローンを組んだ10年以上前から、ずっと低金利時代、気づけば変動金利にしておけば、少ない利息で済んでいるはずです。我が家は繰越返済をやり続け、ローン完済いたしましたが、変動金利のほうが、返済額はトータル的に絶対少ないはずです。だから金額を考えるなら固定金利はデメリットが大きかったです。銀行さんが言っていた、しばらくは低金利が続くのではという話もあながち嘘ではなかったのだと気づきました。 

Hello world!

saitama, · カテゴリー: 変動金利と固定金利の違い

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